店舗を開業する際、事業計画や資金調達と並んで重要なのが「物件選び」です。
どんな場所で営業するのか、どのくらいの家賃なら無理なく経営できるのか、必要な設備が整っているのか――。
テナント物件は、一般の賃貸物件とは異なる確認事項も多く、
選び方を間違えると、開業後の経営に大きな影響を及ぼすことがあります。
ここでは、これから店舗を開業する方が押さえておきたい、
失敗しないテナント選びの7つのポイントをご紹介します。
1．家賃だけで物件を選ばない
物件探しでは、まず「家賃がいくらか」に目が向きます。
しかし、店舗の場合は家賃以外にも、
共益費・管理費、敷金・保証金、仲介手数料など、さまざまな費用が発生します。
さらに、物件によっては内装工事や設備工事、看板設置などにも費用がかかります。
そのため、物件を比較するときは、月々の家賃だけではなく、
契約から開業までに必要となる総額を把握することが大切です。
また、開業後には家賃だけでなく、人件費や仕入れ、広告費などの運転資金も必要になります。
「借りられる物件」ではなく、開業後も無理なく経営を続けられる物件かという視点で考えましょう。
2．立地は「人通り」より「ターゲットとの相性」
「駅前だから人が多い」「大通り沿いだから集客できそう」という理由だけで物件を決めるのはおすすめできません。
大切なのは、自分の店舗に来てほしいお客様が、その場所を利用するかどうかです。
例えば、ランチ中心の飲食店なら昼間の人の流れ、居酒屋なら夕方以降の人通り、
美容室やサロンなら周辺住民やターゲット層との相性が重要になります。
物件を見る際は、
・昼と夜
・雨の日と晴れの日
など、できるだけ異なる条件で周辺の状況を確認してみましょう。
また、周辺の競合店や駐車場の有無、駅からのアクセスなども含めて、
自分のビジネスに合った立地かを判断することが大切です。
3．「居抜き＝安い」とは限らない
前の店舗の内装や設備が残っている「居抜き物件」は、開業費用を抑えられる可能性があります。
一方で、残された設備が古くなっていたり、自分の業態には不要だったりするケースもあります。
設備の修理や交換、不要な設備の撤去などに費用がかかれば、
思ったほど初期費用を抑えられないこともあります。
反対に、内装や設備がない「スケルトン物件」は自由度が高い反面、
内装工事などにまとまった費用が必要です。
物件を見る際は、「何が残っているか」だけではなく、
「何をそのまま使えるのか」まで確認することが重要です。
4．希望する業種で営業できるか確認する
物件を契約する前に、必ず確認しておきたいのが「その場所で希望する事業を営業できるか」という点です。
建物の用途や管理規約、賃貸借契約などによって、営業できる業種に制限が設けられている場合があります。
また、飲食店であれば、厨房設備や給排水、換気・排気などが必要になります。
美容室やサロンなどでも、給排水や電気容量、給湯設備などが営業に影響することがあります。
「物件を借りてから考える」のではなく、契約前に自分の業態を明確にしたうえで、営業可能か確認することが大切です。
5．設備・工事の条件をチェックする
物件選びでは、内装のきれいさだけでなく、店舗運営に必要な設備が整っているかも確認しましょう。
特に確認しておきたいのが、
・ガス
・給排水
・空調
・換気・排気
・厨房設備
・看板の設置条件
などです。
「ここなら営業できそう」と思って契約したものの、必要な設備を追加するために想定外の工事費が発生することもあります。
物件を決める前に、自分の店舗に必要な設備や工事を洗い出し、
実現できる物件かどうかを確認することが重要です。
6．契約時は「退去するとき」まで考える
物件を借りるときは、入居時の条件ばかり気になってしまいます。
しかし、テナント契約では「退去するときに何をしなければならないのか」も重要なポイントです。
例えば、退去時に内装や設備を撤去してスケルトン状態に戻す
「スケルトン返し」が条件になっている場合、退去時にまとまった費用が発生する可能性があります。
また、居抜き物件でも、設備や内装を残したまま退去できるとは限りません。
契約前に、
・契約期間
・更新条件
・中途解約の条件
・原状回復の範囲
・敷金・保証金の返還条件
などを確認しておきましょう。
7．物件だけでなく「事業全体」で判断する
最も大切なのは、物件単体ではなく、事業計画全体の中で物件を判断することです。
家賃が安くても集客が難しければ、売上をつくることが難しくなります。
反対に、立地が良くても家賃や初期費用が高すぎれば、開業後の資金繰りを圧迫する可能性があります。
「この物件を借りたら、どのくらい売上を上げる必要があるのか」
「開業費用を支払ったあと、運転資金はどのくらい残るのか」
「想定より売上が少なかった場合でも、事業を継続できるか」
といった視点で考えることが大切です。
物件選びは、単なる場所選びではありません。
その後の経営を左右する、重要な事業計画の一部と考えましょう。
まとめ｜物件選びから、開業後の経営まで見据えて
テナント選びでは、家賃や立地だけで判断するのではなく、
設備・契約条件・初期費用・運転資金など、さまざまな要素を総合的に検討する必要があります。
特に初めての開業では、
「この物件で本当に大丈夫なのか」
「工事費はいくらかかるのか」
「開業後も資金は足りるのか」
など、判断に迷う場面も少なくありません。
OPENERESでは、物件選びだけを切り取るのではなく、
事業計画や資金計画、開業準備まで含めて、これからの店舗経営をトータルでサポートしています。
「これから開業したいけれど、何から始めればいいかわからない」
「候補の物件があるけれど、自分の事業に合っているかわからない」
「物件取得や内装工事を含めた開業資金について相談したい」
そんな方は、ぜひお気軽にOPENERSへご相談ください。
無料相談はこちらから
いいね！
